양도소득세 절세 방안-1 (부부공동명의, 부부간 증여)

부동산 및 양도소득세에 대한 과세가 강화되면서 다양한 절세방안을 모색하시는 분들이 많습니다.

부동산의 투자수익을 크게 좌우하는 부분이 바로 세금 문제입니다.
부동산 자체의 양도차익과 상가 등에 대한 임대료 투자수익에 각종 세금이 부과되기 때문입니다.

 

오늘은 양도소득세 및 종합소득세 절세를 위한 방안으로
부부 공동명의, 감정평가를 활용한 부부 간 증여를 통한 절세 방안을 알아보겠습니다

 

 

1. 부부 공동명의를 통한 절세

 

사례를 들어 알아보겠습니다.

 

<사례 1> 아내와 남편이 각각 근로자로 근무하여 근로소득금액(종합소득세 과세표준)이 6,300만원 씩 있는 부부를 상정해 봅시다. 부부가 상가 건물을 10억원에 취득해 연간 5천만원의 임대료 수익을 얻고 있습니다.

 

(1) 종합소득세

 

상가 건물을 남편 단독 명의로 하여 임대 수익이 남편에게 모두 귀속될 경우 임대료 수익 5천만원 중 2천5백만원은 24%의 누진세율이 적용되지만 2천 5백만원은 35%의 누진세율이 적용됩니다.

 

반면 아내와 남편이 상가 건물을 지분 1/2씩 취득하여 임대료 수익 또한 동일하게 50%씩 분배된다면, 5천만원이 모두 24%의 누진세율이 적용되게 됩니다.

 

일반적으로 손익분배비율은 다른 약정 분배 비율이 없는 경우에 지분율이 적용되지만,

부부의 소득이 달라 한계 누진세율이 다른 경우 동업계약서 등을 작성하여 더 세부적으로 조정하여 절세가 가능합니다.

 

 

 

(2) 양도소득세

 

10억에 취득한 상가 건물을 11.5억에 양도하여 1억5천만원의 양도차익이 발생하였다고 칩시다.

 

남편 단독명의인 경우 양도차익에 대하여 35%의 한계세율이 적용되는 반면,

부부 공동명의인 경우 부부에게 각각 24%의 한계세율이 적용됩니다.

 

구체적인 세액계산은 생략하겠지만 양도소득세 기본공제 또한 부부 각각 적용되는 부분도 있습니다. 

 

따라서, 종합소득세와 양도소득세 모두 인별 과세 방식의 누진세율 체계 하에서 소득은 나눌수록 유리하다는 점을 다시한번 확인할 수 있습니다.

 

단, 종합부동산세나 재산세 같은 보유세의 경우에 인별 과세가 아닌 부부 합산 과세이므로 지분 쪼개기를 통해서는 절세 효과를 얻을 수 없습니다.

 

 

2. 부부 간 증여를 통한 양도소득세 절세 방안

 

이번에는 증여재산공제를 활용한 부부간의 증여를 통하여 양도소득세를 절세하는 방법에 대해서 알아봅시다.

증여재산 공제는 부부 간 증여시 6억이 적용되므로, 6억 이하 재산에 대한 증여는 납부할 증여세가 없습니다.

(단, 증여재산은 10년간 사전증여 재산이 합산되므로 주의하여야 합니다.)

 

<사례2> 남편이 조정대상지역 내에 3주택을 보유한 경우를 생각해 봅시다. 지금 시행령 개정으로 한시적으로 다주택자에 대한 중과세가 배제되고 있습니다만 (22.5.10~23.5.9 까지 양도분), 절세 효과를 크게 체감하기 위하여 중과가 된다고 가정하고 계산해보겠습니다.

 

(1) 양도소득세

 

남편이 3억원에 취득한 주택을 6억원에 매도할 경우 양도차익 3억원에 대하여 양도소득세 한계 세율은 68%가 됩니다. (38% + 중과 30%)

 

하지만 아내에게 감정평가를 통해 5.12억원에 증여할 경우 부부간 증여재산 공제를 활용하여 증여세는 부담하지 않으면서 아내의 주택 취득가액을 올릴 수 있습니다.

추후 (주의 : 이월과세, 5년뒤) 아내가 6억원에 매도할 경우 양도차익은 88백만원, 한계 세율은 54%가 됩니다.(24% + 30%)

 

남편과 아내가 동일 세대를 구성할 경우 주택수에 따른 중과세율은 여전히 적용되지만,
양도차익 자체를 3억원에서 88백만원으로 크게 낮추어 양도소득세를 절세할 수 있습니다.

 

 

(2) 종합소득세

또한 3주택 이상의 경우 간주임대료에 대해서도 주택임대소득세가 과세되기 때문에 위 사례1과 같이 임대소득의 분산을 통한 종합소득세 절세 효과도 고려하여야 합니다.

 

 

(3) 취득세

단, 남편으로부터 아내에게로 증여할 때 아내가 취득세를 부담하게 되는 부분을 고려하여야 합니다.
상속 외의 무상취득으로서 증여받은 주택의 취득세는 17,920,000원이 됩니다.(5.12억원 x 취득세율 3.5%)

 

주의할 점은 해당 주택의 시가표준액(공동주택가격)이 3억원 이상인 경우 12%의 고율의 취득세를 납부해야합니다.

(조정대상지역 내 공동주택가격 3억원 이상인 주택의 상속 외 무상취득 중과세)

 

또한 아내로 증여한 뒤 5년 이내에 양도하게 될 경우 이월과세가 적용되어 양도세 절세 효과를 보지 못하고 취득세만 부담할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

 

양도소득세 이월과세는 올해까지는 5년의 기간에 대하여 적용되나, 내년부터는 10년으로 기간이 연장될 수 있습니다.
이월과세에 관하여는 이전에 포스팅한 내용을 참조 바랍니다.

 

* 관련 포스팅 참조 : 양도소득세 이월과세

2022.08.01 - [부동산 관련 세금] - 23년 세제개편안 대응 양도소득세 절세 방안(이월과세)

 

 

 

(4) 결론

종합하면,

 

ⓛ 보유기간 동안의 종합소득세 절세액

② 추후 주택의 처분계획(5년후인지)

③ 취득세와 관련하여 해당 주택의 공동주택가격이 얼마인지
④ 감정평가액이 얼마로 평가될지, 추후 양도 시 양도차익은 어느정도로 예상될지

 

등 제반 사정을 종합적으로 고려하여 최적의 절세 방안을 선택할 필요가 있습니다.

 

워낙 경우의 수가 많고 재산관련한 세법의 적용이 까다롭기 때문에 전문가도 정확한 판단을 내리기가 쉽지 않습니다.

 

재산관련한 종합 컨설팅 경험이 풍부한 세무회계 이음에 상담 받으시길 권해드립니다.

 

다음 포스팅에서는 또 다른 유용한 양도소득세 절세 방안을 가지고 찾아오겠습니다.

긴글 읽어주셔서 감사합니다.

 

 

 

 

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