상속으로 인한 1세대 2주택 양도소득세 비과세 특례

 

안녕하세요, 세무회계 이음입니다.

 

최근 저희 사무실에 주택 상속 후 양도시 양도소득세 비과세 여부에 대해 문의 주시는 분들이 많아 포스트를 작성하여 한번 정리해드리고자 합니다.

 

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상속으로 인한 1세대 2주택 비과세 특례 (소득세법 시행령 제 155조 제 2항)

 

요건을 정리하면 다음과 같습니다.

 

① 상속 개시일 현재 일반주택을 소유하고 있을 것

② 별도세대인 피상속인으로부터 주택을 상속받을 것

③ 일반주택을 상속주택보다 먼저 양도할 것

④ 양도일 현재 일반주택의 보유기간이 2년 이상일 것

⑤ 상속받은 주택이 선순위 상속주택에 해당할 것

 

 

※ 선순위 상속주택이란?

 

상속 주택이 여러채인 경우 선순위 상속주택의 판정이 필요합니다.

 

선순위 상속주택은,

① 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 1주택

② 피상속인이 소유한 기간이 같을 경우 피상속인 거주한 기간이 가장 긴 1주택

③ 피상속인이 소유한 기간 및 거주한 기간이 모두 같을 경우 피상속인이 상속개시 당시 거주한 1주택

④ 피상속인이 거주한 사실이 없는 주택으로서 소유한 기간이 같은 주택이 2 이상일 경우에는

   기준시가가 가장 높은 1주택

 

 

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사례를 통해서 이해해보겠습니다.

 

사례 1. 상속주택을 일반주택보다 먼저 양도하는 경우

 

 

사례 2. 상속주택을 보유한 상태에서 일반주택을 취득한 후 일반주택을 먼저 양도하는 경우

 

 

 

사례 3. 상속주택을 멸실하고 새로운 주택을 신축한 경우

 

일반주택 취득 → 상속주택 취득 → 상속주택 멸실 → 신축주택 준공 → 일반주택 양도

 

국세청 질의회신에 따르면, 상속주택을 멸실하고 주택을 신축한 경우 해당 신축주택은 상속주택의 연장으로 보아, 일반주택 양도시 상속으로인한 양도소득세 비과세가 적용가능하다고 합니다.

 

 

※ 상속주택과 일반주택을 1개씩 소유하는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우 1주택자로 보며 이때 상속주택을 멸실하고 주택을 신축한 경우 신축주택은 상속주택으로 보는 것임. (서면-2015-부동산-1570)

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공동상속주택 특례

 

먼저 소득세법 법령의 규정을 살펴볼까요?

 

① 소득세법 시행령 제 154조의 2 에 따르면 1주택을 여러 사람이 공동으로 소유한 경우 특별한 규정이 있는 것 외에는 주택 수를 계산할 때 공동 소유자 각자가 그 주택을 소유한 것으로 봅니다.

 

② 반면 소득세법 시행령 제 155조의 제3항에서는,

공동상속주택 외의 다른 주택을 양도하는 때에는 해당 공동상속주택은 해당 거주자의 주택으로 보지 아니한다.

다만, 상속지분이 가장 큰 상속인 (주된 상속인) 의 경우에는 그러하지 아니하며....

라고 규정하고 있습니다.

 

※ 참고로 주된 상속인은 (상속지분이 가장 큰 자 → 상속주택에 거주한 자 → 최연장자) 의 순서로 판정합니다.

 

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두 조문을 결합하여 해석한다면, 결론이 어떻게 될까요?

 

① 상속주택을 공동으로 취득한 경우에는 주된 상속인이 해당 주택을 취득한 것으로 보며,

② 주된 상속인이 아닌 공동상속인 (공동상속 소수 지분권자)들은 공동상속주택은 없는 것으로 보아

    본인들의 일반주택을 양도하는 경우 비과세를 판단하게 됩니다.

 

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다음 사례를 통해 확인해 봅시다.

 

주된 상속인이 아닌 공동상속인의 상속주택 취득 전후 관계가 다음과 같다고 해봅시다.

일반주택 취득 → 상속주택 취득 → 공동상속주택(소수지분) 취득 → 일반주택 양도

사례에서, 3번째 취득한 공동상속주택은 없는 것으로 보아

마지막 일반주택의 양도의 비과세 여부를 판단하게 됩니다.

 

 

소수지분 공동상속주택이 없다고 본다면, 

일반주택 취득 → 상속주택 취득 →  일반주택 양도

위의 일반적인 상속주택 비과세 특례와 동일하게 되어 비과세 적용이 가능하게 됩니다.

 

 

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이상으로 상속으로 인한 1세대 2주택 양도소득세 특례에 대해서 살펴보았습니다.

 

해당 규정을 미리 염두해 둔다면, 일반주택의 양도시기, 상속 시 공동상속주택의 지분 설정 등 여러가지 양도소득세 절세에 대한 여지가 있습니다. 그러나 이미 양도하시고 방문하실 경우 저희가 해드릴 수 있는건 주어진 상황에서 정확하게 세금 신고를 대행해드리는 것이 전부입니다.

 

건강과 세금은 미리 준비해야한다는 말이 있습니다. 미리 장기적인 관점에서 절세 준비를 원하시는 분은 저희 세무회계 이음으로 편하게 연락주시기 바랍니다. 친절히 상담해 드리겠습니다.

 

감사합니다. 다음 포스팅에서 뵙겠습니다.

 

 

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