23년 세제개편안 대응 양도소득세 절세 방안(이월과세)

안녕하세요. 여러분의 세무파트너 세무회계 이음입니다.

무더운 날씨와는 반대로 계속되는 금리의 인상으로 부동산 시장이 얼어 붙고 있는 상태입니다. 부동산 거래절벽이라는 말이 뉴스에서 연일 보도되고, 부동산을 처분하려는 매도자 입장에서는 고민이 이만 저만이 아닐 것으로 판단됩니다.

 

   며칠 차이로 양도소득세가 비과세가 되기도 하고 과세가 되기도 하는 상황이 발생하고 있는데요, 그러다보니 부동산의 처분이 어려워 가족간의 증여를 통한 절세를 고려하는 경우가 많습니다. 하지만 이월과세가 적용될 경우 당장 절세하였던 증여세가 추후에 양도세 폭탄으로 돌아올 수 있으므로 증여 당시 신중하게 장기적인 안목으로 접근하여야 합니다.

 

   기획재정부는 22년 7월 21일 보도자료를 통해 2022년 세제개편안을 발표했습니다. 그간 정부는 증여를 통한 양도세 회피를 방지하기 위해 5년간 이월과세규정을 적용해왔습니다만 이를 10년까지 확대하는 방향으로 개정될 예정입니다.

 

   오늘은 먼저 양도소득세 이월과세의 개념을 살펴보고, 내년부터 적용될 이월과세규정 개정사항에 대해서 알아본 뒤 그에 따른 대응책을 논의해보고자 합니다.

 

 

1. 양도소득세 이월과세의 개념

  양도소득세 이월과세란 일정한 경우 양도차익을 계산함에 있어서 취득가액을 양도자가 아닌 과거 자산을 증여한 배우자·직계존비속을 기준으로 계산하는 것을 말합니다.

 

    (1) 적용 요건 (22.8.1 현재)

       ① 증여일부터 양도일까지가 5년 이내일 것

       ② 배우자 및 직계존비속으로부터의 증여

       ③ 토지, 건물, 부동산을 취득할 수 있는 권리, 이용권·회원권의 증여

 

     (2) 납세의무자

      이월과세의 경우에 납세의무자는 증여 받은 배우자·직계존비속입니다. 이월과세의 경우 증여거래 자체는 인정하되 취득가액만 증여한 사람을 기준으로 계산하기 때문입니다.

 

      ※ 참고로 우회양도에 대한 부당행위계산의 부인의 경우는 증여거래 자체를 인정하지 않고 증여자가 양도한 것으로 봅니다. (납세의무자=증여자)

 

     (3) 증여세 공제

      이미 최초 증여를 통하여 증여세를 납부하였는데 이후 양도세를 계산함에 있어서 양도자가 아닌 증여자를 기준으로 취득가액을 계산하게 되면 양도차익에 대하여 이중으로 과세하는 결과가 됩니다. 따라서 세법에서는 이월과세규정을 적용할 때는 이미 납부한 증여세를 필요경비로 공제하도록 규정하고 있습니다.

 

     (4) 이월과세 적용배제

     이러한 이월과세 규정은 증여거래를 통한 양도소득세의 회피를 방지하기 위한 규정입니다. 일정한 경우에는 양도소득세의 회피 목적이 없거나, 이월과세규정을 적용함으로써 오히려 세수가 줄어들기도 하는데, 이는 이월과세 규정의 취지와 배치되므로 적용이 배제됩니다. 다음은 이월과세 적용 배제 사유입니다.

 

     ① 사망으로 혼인관계가 소멸된 경우 (이혼 등 사망 이외의 사유는 제외)

     ② 사업인정고시일부터 소급하여 2년 이전에 증여받은 경우로서 관련 법률에 따라 협의매수 또는 수용된 경우

     ③ 이월과세를 적용할 경우 1세대 1주택 비과세 대상인 양도에 해당하게 되는 경우

     ④ 이월과세를 적용하여 계산한 양도소득 결정세액이 이월과세를 적용하지 아니하고 계산한 양도소득 결정세액보다 적은 경우

 

2. 이월과세규정의 개정

     (1) 개정 내용

      기획재정부는 22년 7월 21일 보도자료를 통해 2022년 세제개편안을 발표했습니다. 특수관계자간 증여를 통한 양도소득세 회피를 방지하기 위함이라고 하는데, 자세한 내용은 다음 표와 같습니다.

 

    내용인 즉슨, 다른 규정은 동일하되 적용기간을 증여일부터 5년 이내에서 10년이내로 확대하는 것입니다. 위 개정 규정은 아직 국회를 통과하여 확정된 것이 아니긴 하나, 통상적으로 기재부 개정안의 큰 틀과 유사하게 확정되기 때문에 23.1.1 이후 증여받는 분부터 적용될 가능성이 높습니다. 적용기간이 크게 확대되어 배우자·직계존비속간의 증여가 있는 경우 추후 10년까지는 이월과세규정이 적용되므로 증여를 통한 양도소득세 절세를 고려하시는 분들은 더욱 장기적인 계획 아래 신중하게 접근하셔야 할 것 같습니다.

 

     (2) 사례를 통한 이해

     개정 전후로 이월과세규정에 의한 양도소득세가 실제로 어떻게 변화되는지 간단한 사례를 통해 알아보겠습니다.

결론부터 말씀드리면, 증여를 결정하셨다면 “올해 안에 증여하는 것이 유리할 수 있다”입니다.

 

     2020년 3억원에 매수한 주택을 배우자에게 증여한 후(증여 당시 증여재산가액 6억원 가정) 2028년 10억원에 증여받은 배우자가 양도한 경우를 상정해 봅시다.  편의상 장기보유특별공제와 기본공제는 배제하고 비교하겠습니다.

 

<case 1> 배우자에게 증여하지 않고 양도한 경우 양도차익 : 10억원 - 3억원 = 7억원 양도소득세 : 258,600,000원

 

<case 2> 배우자에게 2022년에 증여한 경우 (양도일이 증여일로부터 5년 경과하여 이월과세 적용 x) 증여세 : 없음 (배우자증여재산공제 6억원 적용) 양도차익 : 10억원 - 6억원 = 4억원 양도소득세 : 134,600,000원

 

<case 3> 배우자에게 2023년에 증여한 경우 (양도일이 증여일로부터 10년 미경과하여 이월과세 적용 O) 증여세 : 없음 (배우자증여재산공제 6억원 적용) 양도차익 : 10억원 - 3억원 = 7억원 양도소득세 : 258,600,000원

 

     정리하면 아래 표와 같습니다.

 

	이월과세 적용	증여세	양도세
case 1 증여없이 양도	해당없음	해당없음	258,600,000원
case 2 22년에 증여	배제	0원	134,600,000원
case 3 23년에 증여	적용	0원	258,600,000원

 

     case2는 배우자 공제 6억원을 활용하는 널리 알려진 양도세 절세 방법으로서 case1과 비교하여 양도세가 124,000,000원 절세 됩니다.

 

    반면 case3은 개정세법 적용 후인 23년 이후에 양도하여 이월과세가 적용됨으로써 절세효과를 전혀 보지 못합니다.

 

    위 사례를 통해 알 수 있듯이, 증여를 결정하셨다면 올해 신속하게 증여하시는 것이 추후 양도 등 재산의 사후 관리가 용이할 수 있습니다.

 

    이상으로 양도소득세 이월과세의 개념과 내년부터 적용될 개정사항 및 그에 따른 대책을 살펴봤습니다.

 

    부동산을 실제 거주하기 위해서 매매하시는 분도 많지만, 투자의 대상으로 매매하시는 분도 많습니다. 부동산 투자수익률을 크게 좌우하는 것이 바로 절세입니다. 복잡한 세법 규정으로 인해 일반 납세자의 입장에서는 정확한 계획을 세우기가 어려운 것이 현실입니다. 보다 정확한 의사결정을 위해서 부동산 및 재산관련 전문세무사에게 반드시 상담을 받아보시길 권장드립니다.

 

    다음에 더 유익한 재산제세 관련 포스팅으로 돌아오겠습니다.

    긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

 

 

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