[창업] 상가 분양을 통한 개업시 주의사항
상가는 여러 업종이 입점을 하므로 사업을 운영할 때 고객 확보가 유리하다는 장점이 있습니다.
최근 저희 사무실에서 창업 관련 상담을 할 때도,
임대차계약이 아니라 아예 신축상가를 분양받아 사업을 시작하는 분들이 많이 있었습니다.
이에 상가를 분양받아 개업하는 경우 주의할 점에 대해 정리해서 이야기 드리고자 합니다.
상가 구입시 자금출처
임대차계약에 비해 일시적으로 목돈이 필요한 매매를 통한 개업의 경우, 대부분 대출과 사업주 본인이 모아놓은 소득으로 구입하게 됩니다.
그래도 부족한 자금은 부모님으로부터 증여 혹은 금전대차계약을 통해 구입하게 되는데,
이때 증여세 신고를 누락하거나, 금전대차에 대한 이자 산정 등의 절차가 이루어지지 않으면 과세당국에서 상가구입자금의 출처에 대해 의심을 갖고 조사를 하게 됩니다.
따라서 상가 구입자금에 대해서는 대출을 최대한 활용하고, 추가로 조달한 자금에 대해서는 증여세를 신고하거나 금전대차 계약서 작성 및 발생한 이자소득에 대한 신고를 통해 그 출처를 명확히 해놓는 것이 좋습니다.
분양시 분양사로부터 세금계산서(계산서) 수취
당연히 상가를 구입한 내역을 증명하기 위한 적격증빙이 있어야 합니다.
상가를 구입한다는건 건물과 토지를 함께 구입하는 것입니다.
건물분은 부가세 10%를 별도로 지급하고 세금계산서를 발행받게 되고, 토지분은 부가가치세가 없는 면세항목으로 계산서를 발행받습니다.
간혹 상가 구입을 하고 아직 사업자 등록 전이라 사업자등록증이 없는 경우 (세금)계산서를 주민등록번호로 받는 경우가 있는데,
이런 경우 추후 사업자등록증을 발급받은 후 (세금)계산서를 주민등록번호에서 사업자등록번호로 이관하는 절차를 반드시 거쳐야 합니다.
뿐만아니라 건물과 토지를 사업장의 재무제표에 명시를 해놔야 정확한 자산항목으로 구성이 되며, 대출이자에 대한 경비처리의 근거가 됩니다.
건물 부가가치세 환급 여부
앞서 말씀드린바와 같이 건물분의 경우 부가가치세를 납부하게 되는데, 해당 부가가치세는 부가가치세 신고시에 환급이 가능합니다.
다만, 면세업을 겸업하는 경우 100% 환급되지는 않고 사업의 과세-면세 비율에 따라 과세사업분에 대하여 환급이 가능합니다
추후 상가 양도시 주의점
몇 년후 해당 상가를 양도하는 경우에도 주의할 점이 있습니다.
상가를 양도시에 양도차익 ( = 매매가 - 취득가 ) 에 대하여 양도소득세가 발생하게됩니다.
이때 사업을 운영하면서 경비처리를 위해 건물의 감가상각비를 계상하였다면, 해당 감가상각비의 누계액 만큼 취득가액에서 차감되게 됩니다.
이는 건물의 구입 비용이 사업에서의 감가상각비로 한번, 양도시의 취득가액으로 한번, 중복하여 비용으로 인정되는 것을 방지하기 위한 규정입니다.
따라서 감가상각비를 계상한 만큼 취득가액이 낮아지고, 이는 양도차익의 상승과 더불어 양도소득세가 증가하는 결과로 이어지게 됩니다.
실제로 최근 상담 사례 중에는 상가를 분양받고 6년뒤 폐업을 하게되어 상가를 양도한 경우가 있었는데,
해당 세무대리인이 부족한 경비처리를 위해 건물에 대하여 감가상각 처리를 하는 바람에 양도소득세 신고시 막대한 양도소득세로 곤혹을 치른 경우가 있었습니다.
따라서 상가를 구입(분양)하여 사업을 운영하고자 하실 때에는,
상가의 취득시부터 사업 운영 및 추후 상가를 양도할때까지 다양한 관점에서 충분히 검토하고 진행하시길 권장드립니다.
긴글 읽어주셔서 감사합니다.
다음 포스팅에서 뵙겠습니다.
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